Tento typ zmluvy sa využíva hlavne pri novostavbách, keď byt, ktorý chcete kúpiť ešte nie je skolaudovaný. Okrem presného definovania majiteľa a kupujúceho, identifikácie, o ktorý byt ide a v akom prevedení ho chcete prebrať, zaistite si v nej kúpnu cenu a pokutu za omeškanie kolaudácie, poprípade ďalšie kroky, keby sa stavba nikdy nedokončila.

Prečo je dôležitá zmluva o budúcej zmluve?

Zmluva o budúcej kúpnej zmluve už poskytuje akú-takú istotu kúpy, umožňuje tiež súdne vymáhať uzatvorenie kúpnej zmluvy. Budete ju potrebovať aj pri žiadosti o hypotekárny úver. Čo musí a čo by mala obsahovať, aby ste boli krytí aj v prípade komplikácií zo strany developera?

• Identifikácia zmluvných strán

Majiteľom sa stáva kupujúci až po zápise do katastra nehnuteľnosti, dovtedy developer ostáva vlastníkom nových bytov a vy ste iba v titule ,,budúci kupujúci“.

• Presné označenie budúceho bytu tzv. identifikácia nehnuteľnosti

Až do kolaudácie je byt len stavba/priestor v rozostavanom stave. Neexistuje žiadny list vlastníctva ani zápis v katastri, preto sa používajú identifikátory z projektu a stavebného povolenia. Uvádza sa na základe projektovej dokumentácie (napr. číslo bytu, rozloha, podlažie, orientácia, číslo parcely).

• Termíny a podmienky kolaudácie

V zmluve musí byť uvedený termín, do ktorého sa majiteľ a kupujúci zaväzujú uzatvoriť riadnu kúpnu zmluvu. To sa môže stať až po zabezpečení skolaudovania stavby zo strany developera. Okrem termínu kolaudácie by budúca kúpna zmluva mala obsahovať cenu za byt, platobné podmienky či v akom technickom štandarde sa bude byt vyrábať.

• Návrh znenia a náležitosti kúpnej zmluvy

Zvyčajne platí, že kúpna zmluva bude mať také znenie, ako je uvedené v zmluve o budúcej kúpnej zmluve. Kúpna zmluva sa podpíše po odstránení prekážok, či už na strane majiteľa alebo kupujúceho. Zmluva o budúcej kúpnej zmluve však nemusí byť úplná v tých častiach, ktoré ešte nie sú dohodnuté (napr. presnú výmeru, prílohy atď.) a ktoré sa doplnia až pri podpise kúpnej zmluvy. Ak uvažuje nad nehnuteľnosťou ako investíciou, nemusíte to uvádzať v žiadnej z kúpnych zmlúv.

• Záloha/ rezervačný poplatok

Ak už viete, ktorá banka dokáže poskytnúť hypotéku na Vami zvolený developerský projekt, developer pripraví na podpis zmluvu o budúcej kúpnej zmluve. Je tam  definované, že do určitého času je potrebné uhradiť časť vlastných zdrojov. Zvyčajne sa platí záloha alebo rezervačný poplatok vo výške 10–20 % z kúpnej ceny bytu. Odporúčame si určiť, kedy sa vracia a kedy prepadá, ak napr. developer nezíska kolaudáciu. Ideálne je na to použiť notársku alebo bankovú úschovu a neplatiť peniaze priamo na účet developera.

• Kedy sa môže prejsť k Zmluve o kúpe? 

Riadna kúpna zmluva sa podpisuje až po kolaudácii. Až po nej môžete podať návrh na vklad do katastra a stať sa vlastníkom.

• Pri preberacom protokole buďte dôslední

Výstavba je na konci, byt skolaudovaný a vy ste už zapísaný ako vlastník do katastra nehnuteľností? Je načase zobrať si čo vám patrí: krásny nový byt v takej podobe ako bolo dopredu avizované. V rámci preberacieho protokolu na obhliadke si  skontrolujte stav meradiel (voda, elektrina, plyn), dokončenie a kvalitu povrchov, funkčnosť okien, dverí, svetiel, zásuviek, batérií, prípadné škody ako praskliny, škrabance. Zistené chyby podložte fotkami a skúste sa dohodnúť s developerom na dobe odstránenia – väčšinou by to malo byť do mesiaca.

Stavba stále nie je dokončená? Aj vaša trpezlivosť musí mať hranice

Zmluvy sú dôležité aj na to, aby ste si v nich určili a ochraňovali svoje práva. Ak sa výstavba nestíha dokončiť ako bolo zmienené v budúcej kúpnej zmluve, je vhodné v nej mať uplatnenú možnosť pokuty, napr. za každý omeškaný deň určité percento z kúpnej ceny. Odporúča sa komunikovať e-mailom alebo doporučeným listom, aby ste mali dôkazy ak by došlo k súdnemu konaniu. Ak sa developer vyhovára už niekoľko mesiacov, je na zváženie či nie je čas kontaktovať právnika, ktorý môže vystaviť predžalobnú výzvu, navrhnúť zrušenie zmluvy a vrátenie peňazí.

Páči sa vám čistota, moderné prevedenie bytu a pocit byť prvým majiteľom? Potom určite byt v novostavbe je pre vás to pravé. Práve také byty sú vhodné ako investícia, ak riešite kam investovať. Ešte pred tým ako začnete počítať koľko vám garantovaný výnos prinesie peňazí, zamerajte sa kvalitne právne podchytenie zmluvy o budúcej kúpnej zmluve, aby ste sa chránili pred rizikom developerských projektov.